Продавец квартиры после инсульта
Ситуация следующая, у моей бабушки есть вторая квартира в собственности (более 10 лет, приватизирована тоже более 5 лет), при этом сама она прописана и проживает в другой квартире, которая также находится в её собственности.
На данный моя бабушка хочет продать свою вторую квартиру, чтобы купить другую квартиру в другом районе Москвы, для своей внучки. При этом моя бабушка после инсульта практически не разговаривает, ее плохо понимают посторонние люди, при этом она может что-то написать, но ее не сразу можно понять, нужно вдумываться и просить писать повторно, до тех пор пока не станет понятно. Поэтому одна сделка продажи квартиры сорвалась, потому что клиенты сразу не поняв бабушку, не захотели дальше пытаться вникнуть (понятны конечно их сомнения), и в итоге отказались. Хотя моя мама (ее дочь) предлагала пойти к нотариусу и в его присутствии написать заявление о том, что единственная наследница моя мама, в дальнейшем не будет пытаться оспорить сделку, пытаясь сослаться на то, что мол бабушки не отвечала за свои действия, ведь она дееспособна (на нее не оформлено опекунство, она не признана не дееспособной и она живет одна, сама себя обслуживает полностью).
Один раз уже у нотариуса ее дочь получала доверенность на сбор документов для продажи квартиры, при этом также были сложности и только третий нотариус согласился выслушать мою бабушку, при это он потребовал, чтобы ее дочь вышла из кабинета и нотариус поговорил с ней один на один, в итоге он ее понял и выдал доверенность. Т.е. суть в том, что на бабушку надо потратить время, чтобы ее понять, и многих это пугает.
На данный момент мы не знаем как лучше и правильнее поступить с продажей квартиры. Можем ли мы попытаться официально получить доверенность на продажу квартиры, существует ли такая возможность и если да, так поступить в текущей ситуации, возможно есть специализированные нотариусы в Москве по таким случаям ?
И если есть другие варианты? Возможно бабушка сначала продаст квартиру своей дочке или оформить дарение, но при этом чтобы не ждать 3 года.
10 Апреля 2018, 19:38, вопрос №1962872
Григорий, г. Москва
Уточнение клиента
Если мы вызываем нотариуса на дом, официально через сайт нотариальной оплаты, там стоимость может выходить а районе 5,000 р. Если нотариус откажет делать такую доверенность, он же обязан написать отказ официальный на бумаге с причинами и при необходимости сделать все что нужно чтобы определить эти причины и доказать их? И в случае отказа мы вскопано должны оплачивать всю стоимость или нет? На какие статьи закона при этом сослаться?
11 Апреля 2018, 12:04
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
получен
гонорар 42%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый вечер, Григорий.
Один раз уже у нотариуса ее дочь получала доверенность на сбор документов для продажи квартиры, при этом также были сложности и только третий нотариус согласился выслушать мою бабушку, при это он потребовал, чтобы ее дочь вышла из кабинета и нотариус поговорил с ней один на один, в итоге он ее понял и выдал доверенность. Т.е. суть в том, что на бабушку надо потратить время, чтобы ее понять, и многих это пугает.
Григорий
А почему бы снова не пойти этим путём? Специализации тут не нужно для нотариуса никакой, обращайтесь к любому, какой согласится.
С доверенностью уже без проблем всё оформите.
«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
Статья 2. Нотариус в Российской Федерации
При совершении нотариальных действий нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах и занимающиеся частной практикой, обладают равными правами и несут одинаковые обязанности. Оформленные нотариусами документы имеют одинаковую юридическую силу.
получен
гонорар 42%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
На данный момент мы не знаем как лучше и правильнее поступить с продажей квартиры. Можем ли мы попытаться официально получить доверенность на продажу квартиры, существует ли такая возможность и если да, так поступить в текущей ситуации, возможно есть специализированные нотариусы в Москве по таким случаям ?
Григорий
Здравствуйте
Вообще самый простой вариант- это конечно выдача нотариальной доверенности с правом продажи квартиры им от имени бабушки.
И потом уже мама или внучка будут и с покупателями общаться и договор подписывать и вместе в мфц идти его идти и подавать (все это стоит прописать в доверенности прямо).
Специализированных нотариусов таких просто нет- у них у всех равные полномочия и обязанности.
гк
Статья 185.1. Удостоверение доверенности
1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
получен
гонорар 16%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый вечер, Григорий.
Специализированных нотариусов нет, у всех равный статус.
«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 31.12.2017)
Статья 2. Нотариус в Российской Федерации
Нотариусом в Российской Федерации может быть гражданин Российской Федерации:
1) получивший высшее юридическое образование в имеющей государственную аккредитацию образовательной организации высшего образования;
2) имеющий стаж работы по юридической специальности не менее чем пять лет;
3) достигший возраста двадцати пяти лет, но не старше семидесяти пяти лет;
4) сдавший квалификационный экзамен.При совершении нотариальных действий нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах и занимающиеся частной практикой, обладают равными правами и несут одинаковые обязанности. Оформленные нотариусами документы имеют одинаковую юридическую силу.
Нотариус, занимающийся частной практикой, должен быть членом нотариальной палаты субъекта Российской Федерации, на территории которого он осуществляет нотариальную деятельность.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Академия Недвижимости
18 августа · < 100
Уважаемые эксперты, у кого был случай (основанный на личной практике, а не в теории) какие последствия возникли, при покупке объекта недвижимости у человека пережившего инсульт, который продал объект недвижимости по доверенности с правом получения денежных средств?
Добрый день. Доверенность выписывал нотариус и осматривал и беседовал с продавцом. Он взял ответственность и подтвердил статус продавца и выписал доверенность. Сделка по доверенности с правом получения денег проходят в обычном порядке, единственное что доверенность прописывается в договоре.
С какими рисками можно столкнуться при покупке квартиры?
С огромным удовольствием узнаю новое сама, с еще большим – хочу делиться…
Основные риски приобретения квартиры на вторичном рынке:
1.Риск нарушения прав несовершеннолетних.
2. Риск нарушения прав супругов.
3. Риск обременения собственности продавца.
4. Риск признания продавца ограниченно дееспособным.
5. Риск нарушения прав наследников.
6. Риск умышленного обмана продавца.
Основной риск приобретения строящегося жилья – банкротство застройщика.
Прочитать ещё 3 ответа
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?
Основаниями для расторжения договора купли-продажи могут являться:
Обоюдное согласие контрагентов
Наступление условий, прописанных в договоре, которые означают расторжение договора, или дают право на расторжение договора одному из контрагентов
Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке при нарушении условий договора
Прочитать ещё 3 ответа
Последствия инсульта?
Шеф-редактор ресурса — MedicoWay | Медицинская энциклопедия · medicoway.ru
Различают два вида инсульта:
- ишемический инсульт головного мозга — когда по каким-либо причинам кровь не поступает в мозговые сосуды;
- геморрагический инсульт головного мозга — кровоизлияние в мозг.
Последствия инсульта могут быть различными. Всё зависит от того, какой участок мозга был затронут и насколько было повреждение. У человека, пережившего инсульт, могут быть двигательные, речевые, зрительные, слуховые нарушения, психологические расстройства, проблемы с памятью, урологические осложнения.
Ответ подготовила Рано Ишматова, автор сайта MedicoWay
Прочитать ещё 1 ответ
Стоит ли инвестировать в недвижимость ? “За и “Против” !?
финансовый блогер, автор дзен-канала Деньготека и сайта dengoteka.com
За:
- понятный пассивный источник дохода (не нужно разбираться в различных финансовых инструментах фондового рынка – “купил и сдал в аренду”, каждый месяц на карточку приходит платёж от арендатора),
- недвижимость не обесценивается так же быстро, как деньги, в ряде случаев даже дорожает в “реальных деньгах” (с учетом инфляции) – недвижимость в некоторой степени защищает от инфляции, особенно, если инфляция “хорошая” и связана с экономическим ростом,
- можно использовать “кредитное плечо” от банка (ипотеку) на очень длительные сроки – вплоть до 30 лет (ипотека может быть выгодна в случае средней и высокой инфляции, так как инфляция “съедает” долги – в результате роста цен и стоимости жизни, например, через 10 лет арендный платёж может вполне сравняться с ипотечным, вы можете заселить арендатора и он вам будет “выплачивать” ваш объект недвижимости – т.е. за счёт ипотеки и арендатора вы сможете обзавестись “лишним” объектом недвижимости),
- относительно низкие риски – по недвижимости не может случиться дефолт (если только не взорвётся многоквартирный дом), она практически не может обанкротиться, как корпорация (есть, конечно, примеры моногородов типа Воркуты, где из-за резкого оттока населения и отсутствия работы недвижимость распродаётся за бесценок, но это редкие случаи, которые можно заранее предусмотреть), недвижимость не падает так сильно в цене, как акции компаний на фондовом рынке во время кризисов,
- “вечная” тема – недвижимость всегда будет нужна, так как людям нужно где-то жить (меняться могут только популярные форматы – квартиры в городах на таунхаусы в пригородах или наоборот…)
Против:
- низкая доходность (особенно по жилой недвижимости – сегменту квартир в крупных городах – доходность примерно сопоставима с депозитами в крупных банках, коммерческая недвижимость, конечно, более интересна, но и для инвестирования в неё, как правило, нужны большие суммы),
- затраты личного времени (придётся искать арендаторов, договариваться с ними, периодически навещать объект недвижимости, делать косметические ремонты),
- возможное мошенничество (при покупке объекта на вторичке можно столкнуться с объектом, на который, как выяснится позже, имеют права посторонние лица – например, получившие завещательный отказ или отказавшиеся от приватизации, или оспорившие приватизацию; при сдаче в аренду также можно нарваться на мошенников, которые подделают ваш паспорт и попытаются продать от вашего имени объект, либо на арендаторов, которые откажутся платить),
- более низкая ликвидность по сравнению с акциями/облигациями (если случится мегакризис, недвижимость невозможно будет быстро скинуть, как “голубые фишки” и облигации крупных и средних компаний на фондовом рынке),
- страновой риск (в отличие от капитала, который можно перевести на зарубежный брокерский счет, недвижимость привязана к стране её нахождения, её могут конфисковать/отобрать, как уже было когда-то в истории),
- сложность диверсификации (объекты недвижимости недешёвые; чтобы диверсифицироваться, нужен очень большой капитал, а если большого капитала нет, придётся довольствоваться только одним-двумя объектами, что увеличивает риски),
- более низкая гибкость капитала по сравнению с фондовым рынком (недвижимость сложно часто покупать/продавать в отличие от акций, которые можно скидывать перед кризисами, заходить в них во время кризисов, делать периодические ребалансировки инвестиционного портфеля),
- можно стать обманутым дольщиком (если купить на стадии строительства у ненадёжного застройщика, хотя с введением эскроу-счетов в России рисков столкнуться с этим стало меньше)
Прочитать ещё 6 ответов
Источник
Последнее обновление: 29.08.2019
Вопрос:
Я хочу купить квартиру, которую продает пожилой одинокий человек (старик). Какие здесь могут быть риски и особенности?
Ответ:
Да, действительно, если покупать квартиру у пожилого человека, то самым уязвимым местом сделки становится сам Продавец. Точнее – его психическое состояние в момент сделки.
Бывает, что квартиру продает человек, который относится к так называемой «группе риска» (термин юристов и риэлторов на рынке недвижимости – подробнее по ссылке). Таким «рисковым» продавцом может быть одинокий пожилой человек, и/или больной, алкоголик или наркоман. И в этом случае при покупке такой квартиры действительно возникает дополнительный риск. Какой?
Это – риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной по причине невменяемости Продавца. На юридическом языке это называется несоответствие истинной воли участника сделки ее фактическому проявлению. Такой «дефект воли» (юридический термин) влечет за собой недействительность сделки, а вероятность его проявления у людей преклонного возраста (равно как у алкоголиков и наркоманов) намного выше.
Суд может установить (по итогам проведения судебно-медицинской экспертизы), что при заключении Договора купли-продажи квартиры Продавец в силу своего психического состояния не мог адекватно воспринимать действительность и значение своих действий. А значит налицо тот самый «дефект воли».
И что в этом случае делает суд от лица государства? Наше государство действует здесь по методу Робин Гуда – отбирает квартиру у «богатых» (вменяемых людей – Покупателей) и отдает «бедным» (невменяемым Продавцам, в т. ч. алкоголикам и наркоманам). И чтобы такой Робин Гуд не отнял у нас купленную квартиру, мы должны сами принять предохранительные меры. Какие? Об этом ниже, по порядку.
Продажа квартир пожилыми людьми – особенности сделки
Если квартира принадлежит пожилому человеку, признанному судом недееспособным, то сделка с таким Продавцом ничтожна с самого начала (подробнее – по ссылкам).
Другое дело, когда человека дееспособности никто не лишал, но в силу своего преклонного возраста, он мог не осознавать полностью свои действия. И закон это предусматривает.
Когда такой тихий одинокий старичок продает свое жилье, получает деньги, куда-то их девает, а потом заявляет, что мол был не в себе, когда совершал сделку, государство встает на его защиту. И опирается оно на соответствующие статьи закона:
- статья 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»;
- статья 178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения».
Конечно, одного заявления Продавца о том, что он был «не в духе», когда заключал сделку, явно не достаточно для суда. Суд устанавливает возможность невменяемого состояния человека только путем проведения судебно-психиатрической экспертизы.
Но именно у пожилых людей, так же как и у запойных алкоголиков и наркоманов, которые продают свои квартиры, экспертиза с большой вероятностью может подтвердить их «неспособность понимать значение своих действий». На практике, например, судебные врачи-эксперты при обследовании стариков довольно часто приходят к выводу о наличии у них признаков возрастной деменции. А для суда это уже повод признать заключенную ими сделку недействительной.
В итоге квартиру возвращают пожилому Продавцу, а уплаченные за нее деньги суд постановляет вернуть Покупателю. Только вот вернуть Продавцу право собственности – дело нехитрое, достаточно заменить всего одну регистрационную запись в базе Росреестра. А вернуть Покупателю деньги – гораздо сложнее, особенно, если у Продавца их уже нет. В таком случае с Продавца регулярно взыскивают определенную сумму, например, 50% его пенсии на протяжении многих лет.
Хуже того, такой «невменяемый» Продавец может заявить суду, что и денег-то за квартиру он не получал, а Расписку в получении денег подмахнул не глядя. Ведь, не понимал же, что делает…
Надо ли объяснять, что для Покупателя это катастрофа, в то время, как для Продавца здесь вполне комфортная ситуация? Именно поэтому некоторые одиноко проживающие пожилые люди (сами или с помощью криминальных друзей) сознательно продают свои квартиры с целью их последующего возврата на вполне «законных» основаниях.
Были случаи, когда такой пожилой человек специально продавал свою убитую в хлам квартиру, ждал, пока Покупатель сделает там ремонт, а потом через суд отменял сделку и получал обратно уже новенькое жилье.
Бывало, что Продавец шантажировал Покупателя, угрожая отменой сделки по причине своего «нездоровья», и требовал с него дополнительные деньги за проданную квартиру.
Оспаривание сделки здесь может происходить тремя путями:
- Продавец сам обращается в суд и требует вернуть ему квартиру;
- В суд обращаются родственники Продавца, которые, например, имели виды на эту квартиру, а она «ушла» у них из-под носа;
- Иск в суд подают уполномоченные органы – например, прокуратура или органы опеки и попечительства, если им становится известно о подозрительной продаже квартиры одиноким пожилым человеком.
Во всех трех случаях защититься Покупателю помогут следующие действия.
Что делать Покупателю при покупке квартиры у пожилого человека
Заключая Договор купли-продажи квартиры с пожилым человеком, Покупатель должен помнить одну важную вещь. Для суда, в случае оспаривания сделки, будет иметь значение не просто факт невменяемости Продавца, а его психическое состояние в момент подписания договора.
Поэтому Покупателю важно иметь убедительные доказательства того, что в момент заключения Договора купли-продажи квартиры Продавец (пожилой человек) находился в ясном уме и твердой памяти, то есть понимал, что и зачем он делает. А как эти доказательства достают?
На практике для этого применяют следующие методы:
Во-первых, требуют от Продавца дополнительные документы для продажи квартиры – справки из НД и ПНД (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).
Во-вторых, составляют, подписывают и заверяют Договор купли-продажи квартиры у нотариуса. Почему обязательно нотариус? Потому что он выступает официальным свидетелем момента заключения сделки, и всегда сможет подтвердить, что Продавец действовал осознанно и по доброй воле. То есть в случае судебного спора, нотариус выступает на стороне Покупателя, а это уже серьезный аргумент в его пользу.
Некоторые нотариусы ведут видеозапись процесса заключения сделки (отдельная услуга), что впоследствии так же принимается к рассмотрению судом. Кроме того, у нотариусов есть доступ к базе данных лиц, ограниченных и лишенных дееспособности, а это сразу отсекает вероятность заключения ничтожной сделки.
В-третьих, самый крайний, но наиболее надежный случай – это вызов на сделку врача-психиатра, который перед подписанием договора проводит обследование (психиатрическое освидетельствование) Продавца. Письменное заключение эксперта будет железным аргументом в защиту Покупателя, доказывающим, что пожилой человек был в ясном уме и понимал, что делает, когда подписывал договор продажи своей квартиры.
Услуги таких экспертов специально для сделок с недвижимостью можно найти в СЕРВИСАХ.
Конечно, для некоторых людей предложение обследоваться у психиатра может звучать оскорбительно, но таким владельцам недвижимости следует деликатно объяснить, что это не вопрос личной антипатии, а своего рода юридическая страховка для предусмотренного законом случая.
Если же поведение Продавца наводит на нехорошие мысли, и он наотрез отказывается от медицинской проверки, то есть повод задуматься, стоит ли вообще заключать ли с ним сделку.
Как действовать Покупателю, если квартиру он покупает у пожилого человека показано на шаге ИНСТРУКЦИИ >> Продавец из «группы риска».
Кстати, если квартиру продает одинокий больной человек (не обязательно пожилой), алкоголик или наркоман, принцип действия тот же самый.
В спецразделе «Махинации с жильем» рассказана история как раз такого случая.
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник